Лиха беда – начало

Пример первый: семью Дубковых выселили из занимаемой квартиры (ул. Костина, 8 б) — по решению суда.

Администрация города дала разрешение строительной фирме «Спецстрой» на проектирование жилого дома с офисными помещениями на месте их и соседнего с ними дома. По обыкновению не заметив, что люди здесь — собственники и своего жилья, и доли в общем имуществе, включая землю. Это их участок! Как можно распоряжаться им за спиной владельцев?

Но фирма, не имея никаких прав собственности на участок, бодро принялась расселять жильцов. Благо, юридически грамотных людей у нас немного. Даже снесли один из двух домов, хотя постановления о сносе тоже еще не было. Именно так сегодня в Нижнем Новгороде осуществляется так называемая уплотнительная застройка.

— Если им нужна недвижимость, пусть выкупают по рыночной стоимости, включая долю в земельном участке, – считает Андрей Дубков. По его расчетам, это больше ста тысяч долларов США.

«Спецстрой» идет другим путем — через суд — и подает иск… о выселении. Парадокс, да и только: частная фирма выселяет собственника из его квартиры!

Однако районный суд принимает этот иск. Более того, рассматривает в отсутствие ответчиков и выносит постановление о выселении. На следующий день судебные приставы начали описывать имущество и обещали дать ключи от новой квартиры.

В общем, имущество увезли. Дубковы по новому адресу не поехали. Собираются бороться дальше: обращаться в верховный суд РФ, в Европейский по правам человека, в приемную президента России. В статье 35 Конституции говорится, что право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение по решению суда для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. А вот о том, что можно изымать имущество для коммерческих нужд какой-либо частной фирмы, ни в одном законе РФ не сказано.

Но в Нижнем Новгороде с российским законодательством, похоже, не считаются ни чиновники, ни коммерсанты, ни даже судьи.

Продолжение следует

И потому уплотнение по-нижегородски продолжается. Пример второй: вскоре участь уплотнения постигла соседей Дубковых — семью Орловых. Те подали в суд, и, разумеется, проиграли.

— Распоряжение администрации № 2667-р в соответствии со ст. 3 ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности в РФ» является только основанием для получения ООО «Спецстрой» архитектурно-планировочного задания на проектирование. Распоряжения о сносе дома не было, — говорит адвокат Сергей Некипелов. — Это целая процедура: существует уполномоченный орган — межведомственная комиссия, которая проводит обследование дома и признает его непригодным для проживания. Просто так сносить жилье закон не позволяет. Только если оно ветхое или аварийное или участок изымается для государственных, а также муниципальных нужд. В нашем случае ничего этого нет. Коммерческие интересы застройщика к муниципальным нуждам не относятся.

Далее. Суд в своем решении неправильно применяет статьи 91 и 92 ЖСК, регулирующие выселение в связи со сносом домов государственного и общественного фонда: квартира относится к частному фонду. Ст. 49.3 также фигурирует в судебном решении, но она истолкована неверно. Согласно этой статье, выселение из приватизированной квартиры возможно только в случае, если дом подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством. Однако в решении суда не указано, на основании какого закона истец собирается сносить дом.

Суд своим решением прекратил право собственности жильцов Л.Г. Орловой и Е.С. Орловой на квартиру. Это незаконно. Право собственности прекращается, согласно ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, по основаниям, предусмотренным законом. Эта же статья предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника имущества на законных основаниях (тогда и прекращается право собственности), но не прекращение права собственности, если имущество не изымалось, имеется в наличии.

Страсти по земле

В рамках проекта «Свой дом! Своя земля! Свои права!» (по обслуживанию и разъяснению новых «Правил землепользования и застройки в г. Н. Новгород») прошел очередной семинар. Были приглашены руководители ТСЖ и ЖСК нагорных районов города, чтобы обсудить эффективные методы управления домами, вопросы планирования и межевания земельных участков многоквартирных домов, принципы формирования этих участков.

Как объяснил директор проекта Александр Михайлович Щагин, ведущий семинара, при любой застройке в прежние времена предусматривался земельный участок для каждого дома. И любое уплотнение будет уменьшать долю в земельном участке собственников квартир.

— Например, во дворе дома, где находится кинотеатр «Искра», собираются строить две секции 17-этажного дома. Смотрим план. Очевидно, что земли здесь недостаточно, чтобы обеспечить долю каждого квартировладельца старого и нового домов. Местные жители должны провести расчет, сколько земли положено домовладению, и аргументировано протестовать. В 1998 году вышли методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, их и надо использовать.

— Но если так очевидно, что строить нельзя, почему власти разрешают проектирование? — сразу последовал вопрос из зала.

— Администрация откликается на инициативу застройщика. Тот делает варианты с расчетами, пытается доказать, что строить можно, — объясняет представитель ГлавУАГа Марианна Клюйкова. — А мы проверяем. Второй контролирующий орган — сами жители дома, вооруженные знаниями о своих правах. Они делают свой расчет: имеем право на вот такой участок. Застройщик предлагает второй, третий, десятый вариант…

— Но на каком основании администрация с застройщиком делят чужую землю, на которой живут собственники?

— Сначала они должны оформить договоры, по которым собственники соглашаются уехать, получив достойную компенсацию. Это что касается домов, идущих под снос. А вообще, мы работаем по 95-му постановлению (Нижний Новгород), которое позволяет делать такие проекты с существующей застройкой. Градостроительный проект — не тот, по которому начинают строить, это только обоснование. Есть рабочий проект, проектная документация, которую осуществляет застройщик уже с правами. (Кстати, 95-е постановление принято мэром Нижнего Новгорода, даже без обсуждения гордумой, по нему вся земля в городе объявляется муниципальной собственностью. И власти распоряжаются ею по собственному усмотрению, вразрез с Конституцией и федеральными законами.) Надо призывать собственников квартир опережать администрацию, оформлять документы на земельные участки домовладений, — советует Марианна Эдуардовна.

— Но как? Нам их никто не оформляет! Объясните порядок оформления документов на землю.

— Порядок прописан в Жилищном кодексе. Подать заявление главе администрации города, тот передает в ГлавУАГ, там должны решить вопрос и заказать проект межевания, дать ответ в двухнедельный срок.

— На деле же получается следующим образом, — поделились некоторые из руководителей товариществ собственников жилья. — Приходишь к чиновникам, показываешь статьи законов, а они говорят: «Мы это еще не читали». Или: «Наши юристы еще работают над ними». Или: «Федеральные власти должны определить порядок действий…»

— Есть суд, есть прокурорский надзор за соблюдением законов, – пытается оппонировать Щагин.

К слову, тот же Андрей Дубков во время хождения по судам и палатам услышал буквально следующее: «А мы этим законом не пользуемся…»

В общем, все у нас как в том анекдоте: «Так я имею право? — Безусловно! — Так я могу? — Что вы, нет, конечно».