Если право на жизнь государство все же оберегает и потому не позволяет в открытую рекламировать убийства, то право на сохранность общественных или природных территорий почему-то считается несущественным. Потому надзорные органы крайне редко адекватно реагируют на предложения покупки берего- или лесозахватов. Профильные ведомства обычно говорят, что, мол, если по факту нарушения еще нет, то принимать меры преждевременно.

Увы – когда нарушение будет уже налицо – незаконный участок продадут, и там появится дом или забор, будет поздно. Территория может стать местом постоянных конфликтов и источником социального напряжения как для жителей, так и для владельца, которому предстоит столкнуться с недовольством окружающих.

Здесь мы рассмотрим несколько типичных примеров объявлений, предлагающих покупателю инвестировать в нарушение закона, и покажем, чем это может грозить в будущем.

Купите как бы ИЖС

В сентябре 2021 года на сайте «Авито» на продажу был выставлен участок леса на берегу озера Большое Борково (Орехово, Приозерский район Ленинградской области) площадью 3,9 га, который Схемой территориального планирования ЛО включен в планируемый заказник «Ореховский». Категория земель – «земли особо охраняемых природных территорий» (ООПТ), но продавец прочит эту территорию «для размещения дачного поселка, загородной семейной резиденции, СПА-апарт-отеля, базы отдыха или элитного загородного клуба» и потому хочет за нее 58 миллионов.

Даже если особенно не разбираться в тонкостях природоохранного законодательства, можно заметить очевидные противоречия. Продавец уверяет, что участок был переведен в категорию «земли населенных пунктов» посредством включения в генплан Орехово, но кадастровая карта эту информацию опровергает (повторяем, там фигурируют «земли ООПТ»).

Помимо этого, автор объявления лукавит про «собственный пирс на озере Большое Борково с купальней и причалом для лодок». На самом деле пирс самовольно захваченный, потому что от границы участка до него – метров 100. К тому же он построен без согласования. Не говоря уж о том, что на береговой полосе не может быть ничего «собственного»: запрет на приватизацию участков в ее пределах был введен Земельным кодексом еще в 2006 году.

Но, если в объявлении рассказываются вещи, далекие от реальности, то какие же документы предложит для сделки продавец? Что будет написано в кадастровом паспорте? К сожалению – все, что угодно. Изготовить документы с подходящей «версией» земельного учета сегодня несложно, так как Росреестр имеет право не проверять информацию, предоставленную кадастровыми инженерами. За достоверность сведений несут ответственность (включая уголовную) лишь они сами.

Но при известной неповоротливости контрольно-надзорной системы заставить ее вовремя отреагировать будет очень сложно. Поэтому фактически проверять достоверность кадастрового паспорта должен сам покупатель – например, направить запрос в Комитет по природным ресурсам ЛО, чтобы узнать, не относится ли случайно покупаемый участок к лесному фонду. Но маловероятно, что он займется этим, так как первый заинтересован в том, чтобы поверить продавцу.

Понятно, что участок с сосновым лесом на берегу озера в ближнем рекреационном поясе Петербурга – это заманчивое предложение, которых на рынке становится все меньше. Тем более, что продавец убедительно уговаривает: «Да там не будет никаких проблем, мы со всеми договорились». Что касается самовольных пирсов, то про них обычно говорят, что общественность-де привыкла, вопросов не задает, и берег перед участком тоже в будущем можно будет освоить.

Итак, покупатель соблазнился «кривыми» документами, и сделка состоялась. Что ждет его в дальнейшем? Можно, конечно, фантазировать, что дальше он будет за деньги выправлять нужные документы. Но известно, что сколько веревочке не виться, а конец будет. Возможно, когда-нибудь он захочет продать участок, и желающих покупать «формально это, а по факту то» уже не найдется. Это понизит капитализацию актива.

Перманентный конфликт с общественностью тоже не стоит сбрасывать со счетов. Как бы не щебетал продавец, что «да никому это не интересно», на деле все иначе. По мере роста числа береговых заборов острота проблемы растет, и общественности уже становится интересно. Это хорошо знает хозяин другого спорного актива. Он уже несколько лет пытается продать участок в ООПТ, и недавно разместил объявление в очередной раз.

С возможностью перевода во что угодно

Агенты, которые привозят покупателей на этот лесной участок неподалеку от Кавголовского озера (Токсово, Всеволожский район), стараются как можно меньше попадаться на глаза местным жителям. Дело в том, что среди местных – немало активистов, которые добились создания в северной части Кавголовского озера природного парка «Токсовский». И они-то прекрасно знают, что продаваемый участок находится в пределах ООПТ.

Завидев очередного претендента, они тут же спешат рассказать ему, что в объявлении содержится ложь. А заодно пишут в Комитет по природным ресурсам, откуда предостерегающие письма направляются к руководству платформы «Авито». Последнее, в свою очередь, требует от продавца удалить объявление. Продавец выполняет требование, но через несколько дней аналогичный пост появляется вновь – с другим номером и интернет-адресом. Так что же не так в объявлении?

Это просто бомба! Объявление о продаже целого острова в нацпарке «Ладожские шхеры»

Хозяин предлагает переуступку прав рекреационной аренды на небольшой участок лесного фонда вдоль реки Кавголовка. В самом этом факте нарушения нет: договор был заключен еще до создания ООПТ. Однако сейчас, после придания территории охранного статуса, арендатор вправе разве что косить там траву. Все остальное, и прежде всего строительство, запрещено Положением о природном парке.

Однако читаем объявление: «есть возможность при желании перевести все в ИЖС и приватизировать, через увеличение территории населенного пункта. Займёт около 2-3 лет». Откуда взялись эти грандиозные планы?

На самом деле в 2010-11 годах подобная массовая прирезка лесов к поселку Токсово была, к сожалению, реальностью. Девелоперы специально брали в аренду лес вплотную к границам населенного пункта, чтобы спустя пару лет по дешевке перевести участки под ИЖС, только с соснами. Коррупционная схема перевода земель была хорошо отлажена, и мы потеряли немало лесов в те годы.

Однако жителям это надоело. В 2013 году общими усилиями в Токсово удалось отстранить от власти тогдашнего главу администрации Леонида Колесника (он был осужден за мошенничество), а позднее накрыть самые ценные лесные участки «стеклянным колпаком» ООПТ.

Хозяева участка на Кавголовке попали впросак: они не успели вовремя согласовать там базу отдыха и теперь были вынуждены вхолостую платить аренду. Понятно, что ситуация им не нравится. Оттого-то они и не оставляют надежды найти простачков, не знакомых с предысторией (с этой целью объявления даются, в том числе, на сайтах других регионов). Но потенциальные покупатели должны знать, что в данном случае их 10 миллионов (именно столько стоит спорный актив) будут с 99%-ой вероятностью выброшены на ветер.

А здесь предлагают купить свое личное озеро

Чужая земля

И снова – Всеволожский район. Этим летом в сети появилось объявление о продаже участков в поселке «У озера», что на западном берегу озера Лассылампи (поселок Ново-Токсово). До последнего времени там рос сосновый лес, ранее относящийся к ведомству Министерства обороны. Впоследствии Департамент имущественных отношений (ДИО) Минобороны передал лакомый кусок муниципалам, которые сразу же выставили его на продажу. При этом было нарушено Постановление Правительства РФ №135 от 1998 года, предписывающее оборонному ведомству после прекращения пользования лесным участком вернуть его обратно в лесной фонд.

Более того, земельные участки, которые сейчас продаются, были размежеваны вплоть до уреза воды, что противоречит появившемуся в 2006 году в Земельном кодексе запрету на приватизацию береговой полосы. Можно возразить, что раз в отношении участков изготовлены «правильные» кадастровые документы, то их не совсем легальный фундамент никого не интересует. Это не совсем так. Чиновников, может, и не интересует. Но жители, которые оказались перед фактом потери последнего незастроенного берега Лассылампи, молчать не намерены. Если покупателям обещано «элитное уединение на берегу озера в сосновом лесу», то можно не сомневаться – оно будет нарушено акциями протеста.

Продавцы участков в поселке «Побережье» предлагают покупателям «пляж с пирсом только для собственников поселка»

Подмоченная репутация

Продавцы участков в поселке «Побережье» на Суходольском озере (Приозерский район) предлагают покупателям «пляж с пирсом только для собственников поселка». Ну хорошо, предположим, это просто рекламная условность, и девелопер на самом деле не собирался нарушать ст. 6 Водного кодекса, обеспечивающую право граждан на доступ к береговой полосе. Когда в соседней деревне Ольховка началась протестная кампания, застройщик – ООО «ДНП-Строй», принадлежащее бизнесмену Аркадию Массу, – заявил, что-де опасения напрасны, и по завершении работ он будет пропускать к воде всех желающих.

Но сначала «все желающие» вынуждены были демонтировать ограждение, которое Масс все-таки построил (по его словам, оно было временным). А потом оказалось, что и сам скандальный пирс тоже незаконен: Росприроднадзор выявил, что он построен без согласования. Застройщик попытался легализовать его задним числом, заключив договор водопользования с Комитетом по природным ресурсам ЛО.

Однако вскоре комитет сообщил, что рассматривает вопрос о расторжении договора. Дело в том, что в процессе стройки «ДНП-Строй» допустило административное правонарушение, проведя в береговой полосе земляные работы, да еще и вывалив туда размываемые грунты. Более того, когда староста деревни Ольховка попыталась заснять производство работ, Масс отобрал у нее телефон. Прибывшие полицейские телефон женщине вернули, а бизнесмена препроводили в отдел и составили протокол. Думается, дальнейшие комментарии излишни.

И еще одно предложение купить себе «частное озеро»

Можно рассуждать, что раз законы в РФ не работают, то никаких рисков при покупке спорных участков нет. Мол, если нарушителей не наказали до сих пор, то и впредь не накажут. Однако приведенные примеры показывают, что помимо контрольно-надзорных органов (предположим, не таких деятельных, как нам бы хотелось) есть еще одна сила – местные жители, которые в последнее время стали все активнее проявлять себя. И немудрено: свободных природных территорий остается все меньше. Таким образом, покупая беззаконие, инвестор покупает и готовый социальный конфликт под своим забором. Нужно ли это ему?

Чтобы не совершить ошибки, следует помнить несколько несложных вещей. Во-первых, вода, лес и берег за редким исключением не могут находиться в частной собственности. Если вам предлагают такой «товар» – как правило, это нарушение. Во-вторых, нельзя препятствовать доступу к береговой полосе (в том числе, находящейся в собственности) или на лесной участок (в том числе, находящийся в рекреационной аренде). Если вам обещают подобное – значит, вас приглашают в соучастники неправомерного действия. Наконец, даже если береговая полоса формально остается свободной, но коттеджный поселок, в котором продаются участки, «обнимает» озеро почти по кругу без единого прохода, то это тоже наверняка станет причиной недовольства соседей.

Разнообразные примеры юридически спорных предложений собраны в этой подборке, составленной участниками движения «Против захвата озер». Собираясь покупать участок, посмотрите, нет ли его в «черном списке».