Есть такая примета: встретил в лесу геодезиста – жди беды. В августе прошлого года на берегу реки Охта в районе поселка Агалатово (Всеволожский район Ленинградской области) мне повстречались люди с геодезическим оборудованием. Они занимались межеванием елового леса на участки примерно по 10 соток каждый. Ничего конкретного геодезисты пояснить не смогли, сказав лишь, что здесь планируется коттеджная застройка…

Это было как гром среди ясного неба. Ведь, согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Агалатово, лес на живописном берегу реки относится к рекреационной зоне ТР-2 «зеленые насаждения общего и ограниченного пользования»! Более того, до 2011 года он вообще был оборонным лесом в ведении Морозовского военного лесничества.

И совершенно непонятно, как в результате принятия генплана Агалатовского МО чиновникам удалось присоединить его к поселению. Как гласит Постановление Правительства РФ №135 от 1998 года, леса Министерства обороны в случае прекращения пользования ими этим ведомством могут быть переведены не куда-нибудь, а лишь обратно в лесной фонд. Выходит, муниципальные чиновники (а также региональные, которые согласовали генплан) нарушили постановление Правительства РФ? Вопросы множились, а ответов не было.

Но даже если вынести за скобки глобальное нарушение, то остается нарушение локальное. Каким образом рекреационная зона поселения может быть передана под застройку? Никаких изменений в ПЗЗ не вносилось, общественных слушаний не было. Я обратилась к Публичной кадастровой карте Росреестра. И снова испытала шок.

Оказывается, искомый берег реки Охта еще в конце 2015 года был превращен в земельный участок с номером 47:07:0449001:489 площадью около 21 га, причем с очень странной атрибуцией. Категория земель – не установлена (!). Вид разрешенного использования – «для традиционного природопользования». Статус участка – временный. Мало того, что форма «традиционное природопользование» (оленеводство, традиционная охота) применяется лишь в зонах расселения коренных народов Крайнего Севера и Дальнего Востока, отсутствие установленной категории земли в принципе делает регистрацию этого участка очень спорной. Такое ощущение, что кто-то неуверенно и неумело пытается совершить рейдерский захват, причем административных ресурсов на стопроцентную подделку документов у него пока нет.

Дальнейшее расследование ясности не прибавило. В 2011 году оборонный лес был переведен в категорию земель сельхозназначения и стал зоной Р-4 генплана (зоной «неорганизованного отдыха, прогулок, сохраняемого лесного ландшафта на землях сельхозназначения»). В 2012 году вслед за генпланом были приняты ПЗЗ, где участок логично стал рекреационной зоной ТР-2 (зона рекреационного назначения – зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов инженерной инфраструктуры). Но оказалось, что уже в 2014 году в генплан были внесены изменения, согласно которым территория Р-4 была изменена на зону «для ведения садоводства и дачного хозяйства». При этом в ПЗЗ зона осталась прежней – ТР-2.

Налицо явное противоречие генплана и ПЗЗ, которое почему-то не замечено администрацией. Если только сама администрация Агалатово не имеет к организации этого противоречия прямого отношения. Подобная гипотеза появилась после изучения документов генплана. Взяв с сайта Агалатовского МО экспликацию нужного листа, мы обнаружили, что вышеуказанное изменение зонирования… как бы это выразиться? – не совсем доведено до конца. На экспликации берег Охты окрашен в оттенок зеленого цвета, которого в условных обозначениях вообще нет. В свою очередь, желто-зеленый цвет, обозначающий в условных обозначениях генплана зону садоводств, не был представлен на схеме! Что это – ошибка разработчиков? Или таинственный рейдер не обладает достаточным ресурсом, чтобы подогнать под свои желания раскраску генплана?

Заметим: генплан поселения имеет статус муниципального закона и внутренние противоречия в нем недопустимы. Точнее, противоречивый генплан может быть оспорен в суде как недействительный. И самое последнее: в ЕГРП в отношении участка 47:07:0449001:489 никаких имущественных прав не зарегистрировано. То есть пока он ничей, точнее – муниципальный. Впрочем, это ни о чем не говорит: земельные участки никогда не формируются просто так, ради искусства. Межевание и постановка на кадастровый учет – дело недешевое. Раз участок уже нарезается на части – значит, они будут распродаваться (вероятнее всего, от имени муниципалитета). И тогда собственники появятся. Причем наверняка это будут не чукотские оленеводы: смена вида разрешенного использования на «дачное строительство» – дело несложное, и находится полностью в компетенции местной администрации.

Версия

Промежуточный вывод расследования был таким: существует некто, кто хочет захватить и застроить живописный лес на берегу Охты. У этого некто есть связи в администрации МО и в Росреестре, однако они недостаточны для того, чтобы сделать фиктивный слой документации сплошным и непротиворечивым. Пока мы знаем лишь имя одного лица, участвующего в схеме – это, согласно Росреестру, кадастровый инженер Личман Владимир Михайлович. Его компетентность вызывает сомнения: он не смог проставить в кадастровом паспорте категорию земли и выдумал экзотический вид разрешенного использования. «Половинчатый» перевод зоны в генплане 2014 года и само включение в генплан оборонного леса в 2011 году говорит о том, что таинственный рейдер медленно и терпеливо подбирается к участку уже 6 лет. Житейская логика подсказывает, что при таком долготерпении этот персонаж физически не может быть отделен от кого-то из руководства администрации Агалатовского МО.

Нужен охранный статус

В настоящее время в компетентные органы по данным фактам направлены соответствующие запросы. Но даже, если чудо случится, и атаку таинственного рейдера удастся отбить, это отнюдь не застрахует данную территорию от аналогичных атак в будущем. Свято место пусто не бывает. Извилистая речка с высокими нетронутыми берегами, заросшими хвойным лесом, для 20-ти километровой зоны вокруг Петербурга – большая редкость. По имеющемуся опыту природоохранной борьбы, единственным более-менее надежным решением в этом вопросе является создание особо охраняемой природной территории (ООПТ).

Так как берег Охты уже включен в границы населенного пункта (насколько законно – другой вопрос), то наиболее реалистичным представляется вариант создания ООПТ местного значения. Понятно, что создание ООПТ – дело очень непростое, необходимо соответствие формальным критериям ценности территории. Но берег Охты вполне им соответствует. Как сообщил нам сотрудник «Центра экспертиз «ЭКОМ» Алексей Смирнов, на искомом участке обнаружено 5 местообитаний видов, занесенных в Красную книгу Ленинградской области: 4 местообитания грибов и одно – мохообразных. Напомним, что согласно ст.60 федерального закона «Об охране окружающей среды», запрещается всякая хозяйственная деятельность, которая может привести к уничтожению местообитаний краснокнижных организмов.

Военная тайна

Одновременно мы не оставляем надежды разобраться с причинами перевода участка из категории «земли промышленности, энергетики, обороны, безопасности … и иного спецназначения» (в просторечии – «земли Министерства обороны») в категорию земель сельскохозяйственного назначения (минуя лесной фонд).

Хотя рекреационная зона Р-4, в качестве которой участок вошел в генплан поселения в 2011 году, выглядела вполне безопасно, на деле она оказалась лишь «трамплином» для дальнейшего согласования застройки. Как показывает практика, леса Министерства обороны – это черная дыра, где пропадают десятки га леса в месяц, и усугубляется это удобной закрытостью ведомства («военная тайна»). Надеемся, что по случаю Года экологии госструктуры будут более лояльны к решению природоохранных проблем, и тайна пропажи леса приоткроется.

Мнение юриста

Юрист Павел Моисеев, «Беллона»

Вопрос земель, находящихся в государственной собственности вызывает многолетние споры среди юристов, многие из которых склоняются к «цивилизованной приватизации земли», после которой вопрос о том, кому принадлежит тот или иной участок, не будет возникать, а защита участков ляжет на их собственников. По их мнению, такая приватизация покончит с государственной монополией на аренду земли и уменьшит коррупцию в данной сфере. Противники же данной идеи считают, что подобная «распродажа» приведет к захвату лесов и водных объектов, а так же к неконтролируемой застройке.

В данный момент требуются кардинальные реформы и построение четкой системы. Противоречия и пробелы есть как в законодательстве, так и в практике применения.

Так, например, в Арбитражном деле № А56-3251/2016 ООО «Селект Энерджи» спорило с Правительством Ленинградской области о категории земли. ООО «Селект Энерджи» получило землю для строительства полигона т.е. категория земель – «земли промышленности». А правительство своим распоряжением перевело эти земли в категорию «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешением на использование «для сельскохозяйственного производства». С точки зрения правительства, категории земель никак не мешают ООО «Селект Энерджи» заниматься своей деятельностью. Однако Арбитражный суд это мнение не разделил и признал, что результатом издания оспариваемого распоряжения явилось признание органом государственной власти незаконным осуществленного перевода земельного участка из одной категории в другую, и Общество как законопослушный правообладатель участка не могло использовать его в качестве земель промышленности и земель иного специального назначения.

Что же касается «земли Министерства обороны», то по какой-то причине произошел всплеск активности Военной прокуратуры Западного Военного округа и «Северо-Западного территориального управления имущественных отношений» Министерства Обороны РФ. Однако, как это обычно и бывает, иски подаются для «галочки». Так, например, в Арбитражном деле А56-26131/2016 прокуратура и министерство обороны пытаются забрать из чужого незаконного владения земельные участки. Они даже назначили экспертизу, однако вопросы о том, как застройщик получил эти земельные участки, зарегистрировал их в Росреестре и получил свидетельства о праве собственности, и где в этот момент были Прокуратура и Министерство обороны, к сожалению, Арбитражный суд не рассматривал.

Трудно не согласиться с автором статьи в том, что интерес к земельному участку можно проследить на протяжении многих лет. Перевод из одной категории в другую, проведение межевания, согласования границ и назначения экспертиз – на все эту уходят года, однако контролирующие органы ничего не видят или не хотят видеть. «Летаргический сон» проходит лишь после указания сверху, или когда общественность выходит на митинги, а не в подготовительный период, когда одной прокурорской проверкой можно избежать как экологического беспредела, так и пресечь коррупционные схемы.

16 января 2017 года Санкт-Петербургская общественная организация Экологический Правозащитный центр «Беллона» внесена Министерством юстиции РФ в реестр «некоммерческих организаций, выполняющих функцию иностранного агента».